TRXB11: TRX Real Estate II FII

O TRX Real Estate II FII (TRXB11) iniciou suas atividades em 16/03/2020, com o objetivo de distribuir renda aos cotistas por meio de uma gestão ativa de imóveis locados. Diferente do seu irmão mais velho, o TRXF11, o TRXB11 é um fundo de prazo determinado e voltado exclusivamente ao investidor profissional, o que o torna menos acessível para o público geral. A estratégia do fundo é focada em imóveis de alto padrão, com contratos atípicos de longo prazo, buscando maximizar o retorno por meio da aquisição e desenvolvimento de ativos. O fundo tem uma história de captação constante, com 10 ofertas públicas encerradas até 2026, o que indica um crescimento de patrimônio e uma estratégia de expansão contínua. Em 2026, o fundo realizou a venda de 9 imóveis de varejo (incluindo Sam's Club e Assaí) por R$ 672 milhões, uma operação que reestruturou sua carteira e gerou liquidez para novas aquisições ou pagamentos de dívidas. A gestão é feita pela TRX Gestora de Recursos, com administração da BRL Trust DTVM S.A., e o fundo é classificado como multicategoria pela CVM, o que permite flexibilidade na alocação entre diferentes segmentos imobiliários.

O TRXB11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) de tijolo, com foco na distribuição de renda por meio de aluguéis de imóveis locados. A gestora é a TRX Gestora de Recursos, e o administrador e custodiante é a BRL TRUST DTVM S.A. O fundo é classificado pela CVM como multicategoria, o que permite flexibilidade na alocação entre diferentes segmentos, mas o portfólio é predominantemente de varejo, saúde e logística, com contratos de longo prazo e grandes inquilinos como Carrefour, Grupo Mateus e Assaí. O objetivo é maximizar o retorno por meio de aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis, com uma gestão ativa. O fundo é de prazo determinado e voltado ao investidor profissional, o que o diferencia do TRXF11, que é de prazo indeterminado e aberto a todos os investidores.

Nos 12 meses até 28/10/2026, o TRXB11 distribuiu R$ 33,7414 por cota em 12 pagamentos, resultando em um dividend yield de 17,76%. O último pagamento foi de R$ 3,0000 em 01/10/2026. A tributação sobre rendimentos de FIIs não é detalhada nas fontes do dossiê, mas é importante lembrar que os rendimentos de FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, enquanto a valorização da cota está sujeita à regra de 15% sobre o ganho de capital. Para acompanhar os pagamentos e o histórico de proventos, use o recurso de dividendos e JCP no app, que mostra as datas de competência e pagamento, multiplicadas pela sua quantidade de cotas.

O TRXB11 realizou 10 ofertas públicas de cotas encerradas até 2026, conforme o FNET da B3. A 8ª emissão, iniciada em 21/08/2026, tinha captação inicial de R$ 50 milhões, com preço de R$ 125,00 por cota, baseado no valor patrimonial de R$ 110,60 em 30/06/2026 acrescido de um prêmio de R$ 14,40. Em 09/2026, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 397,0 milhões, com 898 cotistas e valor patrimonial da cota de R$ 97,63. O número de cotas emitidas era de 4.066.022. A taxa de administração no mês de 09/2026 foi de 0,017% sobre o patrimônio. O fundo tem uma estratégia de captação constante, o que indica crescimento de patrimônio e expansão da carteira.

Nos 12 meses até 28/10/2026, o TRXB11 teve rentabilidade total com proventos de 48,16%. A volatilidade anualizada no mesmo período foi de 41,63%, classificada como muito alta. O beta contra o Ibovespa foi de 0,15, o que indica baixa correlação com o índice acionário. A maior queda em 5 anos foi de -34,26%, do pico em 07/08/2024 ao ponto mais baixo em 05/12/2024. Para comparar o desempenho do TRXB11 com índices como o IFIX e o CDI, use o recurso de comparação com índices no app, que mostra a rentabilidade lado a lado no mesmo gráfico.

Os principais riscos do TRXB11 incluem a volatilidade do mercado imobiliário, a vacância física e financeira, e a exposição a grandes inquilinos. O fundo tem uma vacância física de 0,22% e financeira de 0,42% (dados do TRXF11, que é o fundo irmão, mas a estrutura é similar). A volatilidade anualizada de 41,63% é muito alta, o que indica oscilações significativas no preço da cota. A maior queda em 5 anos foi de -34,26%, o que mostra o risco de drawdown em períodos de estresse. O fundo também está exposto ao risco de crédito dos inquilinos e ao risco de juros, que afeta o valor de mercado dos imóveis e a atratividade dos rendimentos. Para monitorar oscilações de preço, use os alertas de preço no app.

A volatilidade anualizada do TRXB11 nos 12 meses até 28/10/2026 foi de 41,63%, classificada como muito alta. Isso indica que a cota tem oscilações significativas, o que é comum para FIIs de tijolo em períodos de estresse ou reprecificação de ativos. O beta contra o Ibovespa foi de 0,15, o que mostra baixa correlação com o índice acionário, o que é típico para FIIs, que são mais sensíveis a juros e ao mercado imobiliário do que às ações. A maior queda em 5 anos foi de -34,26%, do pico em 07/08/2024 ao ponto mais baixo em 05/12/2024, o que indica um drawdown significativo, possivelmente relacionado a reprecificação de ativos ou mudanças no cenário de juros. Para acompanhar a volatilidade e o preço da cota, use o recurso de desempenho e preço médio no app, que mostra o gráfico de rentabilidade e a variação do dia e do ano.