XPLG11: XP Log FII - FII de logística

O XP Log FII iniciou suas atividades em 01/06/2018 com o objetivo de auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial [1, 3]. A gestão é ativa, conduzida pela XP Vista Asset Management Ltda., com a XP Investimentos atuando como administradora 3. Desde o início, o fundo realizou 11 ofertas públicas de cotas encerradas, o que indica um processo contínuo de captação de recursos e expansão da carteira 2. A estratégia de distribuição de rendimentos visa uniformizar os pagamentos em consonância com o fluxo de caixa do semestre, distribuindo no mínimo 95% do resultado financeiro apurado em base caixa 3. Em 2026, o fundo celebrou novos contratos de locação com empresas dos segmentos de e-commerce e logístico, reduzindo a vacância física e ampliando a receita de locação [4, 5].

O XP Log FII é um fundo de investimento imobiliário de gestão ativa, classificado pela ANBIMA como FII de Renda com foco em Logística 3. A gestora é a XP Vista Asset Management Ltda. e a administradora é a XP Investimentos 3. O objetivo do fundo é auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial 3. A carteira inclui imóveis logísticos, como o HGLG WL e o condomínio Seropédica, além de participações em outros fundos imobiliários, como o NE Logistic FII, que detém imóveis no Complexo Cone Multimodal em Cabo de Santo Agostinho/PE [3, 4, 5]. A taxa de administração varia de 0,95% a 0,75% ao ano, em regra de cascata, e a taxa de performance é de 20% do que exceder o benchmark IPCA + 6,0% a.a. 3.

Nos 12 meses até 28/10/2026, o XPLG11 distribuiu R$ 9,8400 por cota em 12 pagamentos, resultando em um dividend yield de 10,85% 0. O último rendimento foi de R$ 0,8200 por cota, com pagamento em 01/10/2026 0. O relatório gerencial de setembro de 2026 confirma a distribuição de R$ 0,82 por cota, correspondendo a um dividend yield anualizado de 10,64% em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 92,51) 3. A tributação para pessoas físicas com participação inferior a 10% do total do fundo, desde que este possua no mínimo 100 cotistas e as cotas sejam negociadas em bolsa, é isenta de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos, com tributação de 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota 3. Acompanhe os dividendos e JCP no app para visualizar a data de pagamento e o valor multiplicado pela sua quantidade de cotas.

O XPLG11 realizou 11 ofertas públicas de cotas encerradas desde 2018, conforme documentos publicados no FNET 2. Em setembro de 2026, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 5,37 bilhões, com 364.309 cotistas e 51.390.098 cotas emitidas 1. O valor patrimonial da cota era de R$ 104,43, enquanto o valor de mercado era de R$ 92,51 [1, 3]. A taxa de administração no mês de setembro de 2026 foi de 0,057% sobre o patrimônio 1.

A rentabilidade total do XPLG11, com proventos, foi de -1,13% nos 12 meses até 28/10/2026, 9,98% em 3 anos e 39,48% em 5 anos 0. O fundo tem um beta de 0,26 contra o Ibovespa, indicando menor sensibilidade às variações do índice 0. Para comparar o desempenho do XPLG11 com o IFIX, o CDI e outros índices, utilize a comparação com índices no app, que exibe a rentabilidade lado a lado no mesmo gráfico.

Os riscos do XPLG11 incluem a vacância física dos imóveis, que fechou em 3,8% em setembro de 2026, e a inadimplência, que representou 2,6% da receita de locação mensal 3. O fundo também está exposto a riscos de crédito, uma vez que investe em CRIs e LCI, além de riscos de mercado e juros 3. A volatilidade anualizada de 12 meses é de 13,53%, classificada como baixa, e a maior queda nos últimos 5 anos foi de -16,22%, do pico em 15/09/2023 ao ponto mais baixo em 19/12/2024 0. Para monitorar oscilações de preço, configure alertas de preço no app para ser notificado quando a cota atingir um valor específico.

A volatilidade anualizada do XPLG11 nos últimos 12 meses é de 13,53%, um nível considerado baixo para um FII de tijolo 0. O beta de 0,26 contra o Ibovespa indica que o fundo tende a se mover com menor amplitude que o índice 0. A maior queda em 5 anos foi de -16,22%, ocorrida entre 15/09/2023 e 19/12/2024 0. Esse perfil de volatilidade é compatível com a estratégia de gestão ativa e a exposição a imóveis logísticos, que geralmente apresentam menor sensibilidade a ciclos de mercado em comparação com outros segmentos. Acompanhe a volatilidade e o desempenho no app para entender como o ativo se comporta em relação à sua carteira.