LVBI11: Fundo de Investimento Imobiliário VBI Logístico

O Fundo de Investimento Imobiliário VBI Logístico (LVBI11) iniciou suas atividades em 09/11/2018, com o objetivo de obter renda e ganho de capital por meio de investimentos em imóveis logísticos e industriais. A estratégia do fundo é ativa, com foco em ativos de alta qualidade e localização estratégica, conforme descrito no relatório gerencial de setembro de 2026. A gestora é a Patria – VBI Asset Management Ltda., enquanto a administração e escrituração são realizadas pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM. O fundo já realizou cinco ofertas públicas de cotas desde sua fundação, ampliando seu patrimônio e base de cotistas ao longo dos anos. Em 2026, o fundo passou por uma reestruturação de portfólio, com a venda do ativo Itapevi por R$ 103,7 milhões, consolidando sua carteira exclusivamente em ativos Classe A. Essa movimentação reflete o compromisso do fundo em manter uma carteira de alta qualidade, mesmo em um cenário de mercado desafiador, com o IFIX recuando pelo quinto mês consecutivo em setembro de 2026. O fundo também está em processo de incorporação com o HGLG, o que pode impactar a distribuição de rendimentos e a composição do portfólio no futuro.

O LVBI11 é um FII de tijolo com foco em imóveis logísticos e industriais, com gestão ativa. O objetivo do fundo é obter renda e ganho de capital, investindo no mínimo dois terços do patrimônio líquido em imóveis ou direitos reais do segmento logístico ou industrial, além de investimentos indiretos em SPEs, FIIs e FIPs. A gestora é a Patria – VBI Asset Management Ltda., e o administrador e escriturador é a BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM. Em setembro de 2026, o portfólio era composto por 9 ativos e 29 locatários, com 482.938 m² de ABL e WALE de 3,7 anos. A vacância física era de 0,0% e a financeira de 0,4%. O fundo possui apenas a dívida do ativo Aratu, representando 0,5% do patrimônio líquido, com taxa de juros considerada saudável. A venda do ativo Itapevi em setembro de 2026 consolidou o portfólio exclusivamente em ativos Classe A, reforçando a estratégia de qualidade e localização estratégica.

Nos 12 meses até 28/10/2026, o LVBI11 distribuiu R$ 9,1000 por cota em 12 pagamentos, resultando em um dividend yield de 9,49%. O último rendimento foi de R$ 0,8000, pago em 01/10/2026. O relatório gerencial de setembro de 2026 indica que o rendimento do mês foi de R$ 0,80/cota, pago em 07/10/2026, alinhado ao guidance de R$ 0,80/cota para o 2S26. A tributação dos rendimentos de FIIs não é mencionada no dossiê, mas o recurso de proventos no app permite acompanhar os pagamentos com data de competência e data de pagamento, multiplicados pela quantidade de cotas.

O LVBI11 realizou cinco ofertas públicas de cotas desde sua fundação, com a primeira iniciada em 06/11/2018 e a última encerrada em 15/04/2024. Em setembro de 2026, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 1,94 bilhão, com 125.693 cotistas e 16.118.565 cotas emitidas. O valor patrimonial da cota era de R$ 120,53, enquanto o preço de mercado era de R$ 97,90, resultando em um P/VP de 0,81x. O volume médio diário negociado nos últimos três meses era de R$ 4,5 milhões.

Nos 12 meses até 28/10/2026, o LVBI11 apresentou rentabilidade total com proventos de -3,05%. Nos 3 anos, a rentabilidade foi de 8,83%, e nos 5 anos, de 48,31%. O fundo é comparado ao IFIX, que recuou 0,2% em setembro de 2026, enquanto o Ibovespa avançou 5%. O recurso de comparação com índices no app permite visualizar a rentabilidade do LVBI11 lado a lado com o IFIX, CDI, Ibovespa e outros índices, no mesmo gráfico.

Os riscos do LVBI11 incluem vacância física e financeira, que eram de 0,0% e 0,4%, respectivamente, em setembro de 2026. O fundo também está em processo de incorporação com o HGLG, o que pode impactar a distribuição de rendimentos e a composição do portfólio. A volatilidade anualizada de 12 meses é de 14,50%, considerada baixa, e o beta contra o Ibovespa é de 0,27. A maior queda nos últimos 5 anos foi de -21,15%, do pico em 07/06/2024 ao ponto mais baixo em 18/12/2024. O recurso de alertas de preço no app permite configurar notificações quando a cota atinge níveis específicos, ajudando a monitorar a volatilidade.

A volatilidade anualizada de 12 meses do LVBI11 é de 14,50%, considerada baixa para um FII de tijolo. O beta contra o Ibovespa é de 0,27, indicando menor sensibilidade às flutuações do índice. A maior queda nos últimos 5 anos foi de -21,15%, do pico em 07/06/2024 ao ponto mais baixo em 18/12/2024. Esse nível de volatilidade é consistente com o comportamento de FIIs de logística, que tendem a ter menor sensibilidade a ciclos de mercado em comparação com ações. O recurso de alertas de preço no app permite monitorar movimentos de preço e configurar notificações para níveis específicos.