TOPP11: Patria Top Offices FII – História, Dividendos e Riscos

O fundo teve início de suas atividades em 25 de setembro de 2024, com oferta pública de cotas iniciada em 19 de setembro e encerrada em 27 de setembro do mesmo ano. O objetivo principal é investir em imóveis corporativos ou comerciais, seja diretamente ou por meio de cotas de outros fundos e SPEs. Em outubro de 2024, o fundo adquiriu os edifícios Metropolitan e Platinum, estruturando o pagamento em parcelas. Em fevereiro de 2026, a gestão do fundo foi transferida da RBR Gestão de Recursos Ltda. para a Patria Gestão de Recursos Ltda., que passou a controlar a antiga gestora. A partir de 9 de fevereiro de 2026, o fundo passou a ser negociado com o nome de pregão FII TOPP PAX, mantendo o código TOPP11. Em setembro de 2026, a saída do locatário Gaia do Edifício Metropolitan elevou a vacância física para 4,1% e a financeira para 4,2%, impactando a receita do mês.

O TOPP11 é classificado pela ANBIMA como FII de Tijolo Renda com Gestão Ativa, focado no segmento de escritórios. O objetivo do fundo é proporcionar valorização e rentabilidade mediante investimento em imóveis corporativos ou comerciais, de forma direta ou indireta por meio de cotas de outros FIIs, SPEs ou fundos de participações. A gestão é conduzida pela Patria Gestão de Recursos Ltda., com administração e distribuição pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. De acordo com o relatório gerencial de setembro de 2026, a carteira é composta por 2 edifícios (Metropolitan e Platinum) com 33 locatários, totalizando 12.948 m² de Área Bruta Locável (ABL) e um WALE (tempo médio de locação) de 3,0 anos. O aluguel médio do portfólio é de R$ 322,1/m², com preço médio de mercado de R$ 39.027/m².

Nos 12 meses até 29/10/2026, o TOPP11 distribuiu R$ 9,41 por cota em 12 pagamentos, resultando em um dividend yield de 15,50% sobre o preço de R$ 60,71. O último provento foi de R$ 0,45, pago em 15/10/2026. O relatório gerencial de setembro de 2026 indica que a distribuição do mês foi de R$ 0,45/cota, refletindo o novo patamar projetado pela gestão em razão da alavancagem da carteira, que inclui o pagamento de juros de um CRI (IPCA + 8,4761% a.a.). O fundo não detalha a tributação específica dos proventos no relatório, mas FIIs de tijolo que não se enquadram como isentos podem ter rendimentos tributados. É possível acompanhar a data de pagamento e a quantidade de proventos no recurso de proventos do app.

O FNET (B3) registra 143 documentos publicados pelo TOPP11 desde 15/08/2024 e 1 oferta pública de cotas encerrada. O início da oferta ocorreu em 19/09/2024 e o encerramento em 27/09/2024. Em setembro de 2026, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 460,4 milhões, com 4.115 cotistas e 4.528.240 cotas emitidas. O valor patrimonial da cota (VPC) era de R$ 101,66, enquanto o valor de mercado era de R$ 64,90, resultando em um P/VP de 0,64x. A taxa de administração no mês de setembro de 2026 foi de 0,056% sobre o patrimônio, equivalente a 1,0% ao ano.

A rentabilidade total com proventos do TOPP11 nos 12 meses até 29/10/2026 foi de -0,25%. O volume médio negociado por dia nos últimos 3 meses foi de R$ 660.113,00. Em setembro de 2026, o setor de escritórios do IFIX teve alta de 1,4%, enquanto o IFIX total recuou 0,2%. O fundo opera com alavancagem via CRI, o que impacta a geração de caixa e a distribuição de proventos. Para comparar a performance do TOPP11 com o IFIX e o CDI, utilize a ferramenta de comparação com índices do app.

O principal risco do TOPP11 é a vacância, que em setembro de 2026 subiu para 4,1% (física) e 4,2% (financeira) após a saída do locatário Gaia do Edifício Metropolitan. A volatilidade anualizada de 12 meses é de 22,90% (nível moderado), e a maior queda em 5 anos foi de -31,79%, entre 07/10/2024 e 11/12/2024. O beta de 0,38 contra o Ibovespa indica que o ativo tende a ter movimentos menores que o índice, na mesma direção. Riscos setoriais incluem a demanda por espaços corporativos e a renegociação de contratos (revisionais e reajustes). É possível configurar alertas de preço no app para monitorar a volatilidade da cota.

A volatilidade anualizada de 12 meses do TOPP11 é de 22,90%, classificada como moderada. A maior queda em 5 anos foi de -31,79%, ocorrida entre o pico em 07/10/2024 e o ponto mais baixo em 11/12/2024. Esse nível de volatilidade é compatível com FIIs de tijolo com alavancagem e exposição a vacância, que podem apresentar oscilações mais acentuadas que o mercado em geral. Para acompanhar a cotação em tempo real e definir pontos de atenção, o widget na barra de menus do Mac permite visualizar o gráfico do dia e as posições com um clique.