SPXS11: Spx Real Estate Multiestratégia FII

O SPXS11 iniciou suas atividades em 03/08/2022, após uma oferta pública de cotas que teve início em 28/07/2022 e encerramento em 04/08/2022. A estrutura do fundo é de gestão ativa, com o objetivo de auferir rendimentos e/ou ganho de capital por meio de uma carteira diversificada de ativos imobiliários, incluindo CRIs, ações, outros FIIs e imóveis físicos. Em 2023, o fundo realizou uma nova oferta pública, iniciada em 14/07/2023 e encerrada em 21/09/2023, ampliando sua base de investidores. A gestão é conduzida pela SPX Real Estate Gestão de Recursos Ltda., com administração e distribuição pela BTG Pactual. Em setembro de 2026, a carteira apresentava 88% de alocação do patrimônio líquido, com destaque para a carteira de CRIs, que passou por amortizações extraordinárias de ativos como CashMe, MRV, Franco Ribeiro e Pinheiro de Sá, além de um haircut de 10% no CRI Doppio devido a riscos de obra.

O SPXS11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) de gestão ativa e segmento multicategoria, o que significa que sua carteira é híbrida, combinando ativos de papel (como CRIs, debêntures e letras de crédito imobiliário) e de tijolo (imóveis físicos e cotas de outros FIIs). A gestora é a SPX Real Estate Gestão de Recursos Ltda., com administração e distribuição pela BTG Pactual S.A. DTVM. Segundo o relatório gerencial de referência 30/09/2026, o objetivo do fundo é auferir rendimentos e/ou ganho de capital investindo em 13 modalidades de ativos, incluindo CRIs, ações imobiliárias, cotas de FIIs, bens imóveis, debêntures imobiliárias, participações em SPEs, cotas de FIAs, CEPACs, cotas de FIDCs, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, letras imobiliárias garantidas e outros títulos. Ao final de setembro de 2026, a alocação do fundo estava em 88% do patrimônio líquido.

Nos 12 meses até 29/10/2026, o SPXS11 distribuiu R$ 1,1930 por cota em 12 pagamentos, o que resulta em um dividend yield de 16,57%. O último pagamento foi de R$ 0,1010 por cota, com data de pagamento em 08/10/2026. A periodicidade de distribuição é mensal, com data-base no 5º dia útil e pagamento no 10º dia útil. O relatório gerencial de setembro de 2026 destacou a distribuição de R$ 0,101 por cota, com dividend yield de 1,4% ao mês ou 16,4% ao ano. É possível acompanhar o histórico de proventos e calcular o rendimento da sua posição no recurso de dividendos e JCP no app.

O SPXS11 realizou duas ofertas públicas de cotas encerradas, conforme documentos publicados no FNET (B3). A primeira ocorreu entre 28/07/2022 e 04/08/2022, e a segunda entre 14/07/2023 e 21/09/2023. Em 09/2026, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 189,1 milhões, com 19.094 cotistas e valor patrimonial da cota de R$ 9,37. O número de cotas emitidas era de 20.189.040. A taxa de administração no mês de setembro de 2026 foi de 0,056% sobre o patrimônio, correspondendo a 0,80% ao ano, conforme o relatório gerencial.

A rentabilidade total do SPXS11, incluindo proventos, foi de -1,23% nos 12 meses até 29/10/2026 e de 16,62% nos últimos 3 anos. Em setembro de 2026, a carteira de ações do fundo valorizou 0,4%, enquanto o índice IMOB subiu 4,6%. A carteira de FIIs do fundo desvalorizou 0,4%, enquanto o IFIX recuou 0,2%. O dividend yield anualizado da carteira de FIIs atingiu 12,1% no mês. Para comparar o desempenho do SPXS11 com índices de referência como o IFIX e o CDI, utilize o recurso de comparação com índices.

Como FII multiestratégia, o SPXS11 está exposto a riscos de crédito (em ativos de papel como CRIs e debêntures), vacância (em ativos de tijolo) e variação de juros. Em setembro de 2026, a gestão aplicou um haircut de 10% na marcação do CRI Doppio devido à revisão do orçamento da obra e aumento do risco da operação, com reestruturação em andamento. A volatilidade anualizada do SPXS11 nos 12 meses até 29/10/2026 foi de 15,30%, classificada como moderada. A maior queda em 5 anos foi de -23,02%, do pico em 17/06/2024 ao ponto mais baixo em 20/12/2024. O beta do fundo contra o Ibovespa foi de 0,27, indicando que seus movimentos tendem a ser menores que os do índice na mesma direção. Para monitorar oscilações de preço, é possível configurar alertas de preço.

A volatilidade anualizada do SPXS11 nos 12 meses até 29/10/2026 foi de 15,30%, nível considerado moderado. A maior queda em 5 anos foi de -23,02%, ocorrida entre o pico em 17/06/2024 e o ponto mais baixo em 20/12/2024. Para um FII multiestratégia com exposição a CRIs e ações, essa volatilidade é compatível com a diversificação de ativos, mas o beta baixo indica menor sensibilidade ao mercado acionário. A gestão do fundo, no relatório de setembro de 2026, atribuiu a dinâmica recente de negociação a um evento de liquidez específico, decorrente da redução gradual da posição de um investidor relevante, considerado um fator técnico e temporário.