ALZR11: Alianza Trust Renda Imobiliária - FII Híbrido

O Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) iniciou suas atividades em 27/12/2017, com a primeira emissão de R$ 100 milhões encerrada em janeiro de 2018. O fundo foi estruturado para atuar no segmento multicategoria, focado em renda de longo prazo através de um portfólio híbrido que combina imóveis físicos e papéis imobiliários, com ênfase em contratos de locação atípicos como Built-to-Suit e Sale&Leaseback. Essa estratégia busca aliar a estabilidade de aluguéis de longo prazo com a liquidez e a diversificação proporcionada por CRIs e outros FIIs. Desde a sua fundação, o ALZR11 realizou oito ofertas públicas de cotas, ampliando seu patrimônio de forma consistente. A 8ª emissão, encerrada em abril de 2026, captou R$ 446 milhões, resultando em um patrimônio líquido de R$ 1,76 bilhão e 164,3 milhões de cotas em setembro de 2026. O fundo é administrado pela BTG Pactual e gerido pela Alianza Gestão de Recursos, com foco em locatários de setores como saúde, logística e varejo, o que reflete a busca por contratos com reajustes atrelados à inflação e prazos de locação estendidos.

O ALZR11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) de natureza híbrida, com foco em renda de longo prazo. A estratégia prioriza a aquisição de ativos imobiliários através de contratos de locação atípicos, especificamente Built-to-Suit (BTS) e Sale&Leaseback, além de investimentos em outros FIIs e CRIs. Em setembro de 2026, o portfólio contava com 26 ativos e 20 locatários, com uma Área Bruta Locável (ABL) total de 288.677 m² e um WALE (vida média dos contratos) de 9,4 anos. A gestora é a Alianza Gestão de Recursos Ltda., enquanto a BTG Pactual atua como administradora e distribuidora. O fundo é classificado como multicategoria pela CVM, o que permite a alocação em diferentes tipos de imóveis e papéis, buscando diversificação e estabilidade de caixa.

Nos 12 meses até 30/10/2026, o ALZR11 distribuiu R$ 1,0049 por cota em 12 pagamentos, resultando em um dividend yield de 10,36% sobre o preço de mercado de R$ 9,70. O último provento, de R$ 0,0840, foi pago em 19/10/2026. O relatório gerencial de setembro de 2026 indica que o guidance para o segundo semestre de 2026, considerando apenas resultados recorrentes, está entre R$ 0,082 e R$ 0,084 por cota. É possível acompanhar a data de competência e a data de pagamento de cada distribuição, multiplicada pela quantidade de cotas, através do recurso de dividendos e JCP no app.

O ALZR11 realizou 8 ofertas públicas de cotas encerradas até outubro de 2026, conforme o FNET da B3. A 8ª emissão, encerrada em 06/04/2026, captou R$ 446 milhões. Em 09/2026, o fundo possuía 164.369.501 cotas emitidas, com valor patrimonial de R$ 10,69 e patrimônio líquido de R$ 1,76 bilhão, distribuído entre 213.940 cotistas. A 9ª emissão teve início em 21/10/2026, após aprovação em assembleia. A taxa de administração no mês de setembro de 2026 foi de 0,078% sobre o patrimônio líquido.

A rentabilidade total do ALZR11, incluindo proventos, foi de 1,69% nos 12 meses até 30/10/2026, 13,21% em 3 anos e 45,05% em 5 anos. O valor de mercado da cota em 30/10/2026 era de R$ 9,70, enquanto o valor patrimonial em 09/2026 era de R$ 10,69, indicando um P/VP de 0,93. Para avaliar o desempenho do fundo em relação a outros investimentos, é possível utilizar a comparação com índices, que permite ver a rentabilidade lado a lado com o IFIX, CDI e Ibovespa.

Como FII híbrido, o ALZR11 está exposto a riscos de crédito dos emissores de CRIs e FIIs em que investe, além de riscos de vacância e inadimplência nos imóveis físicos. A volatilidade anualizada de 12 meses foi de 10,40%, considerada baixa, e o beta contra o Ibovespa foi de 0,18, indicando menor sensibilidade aos movimentos do índice. A maior queda em 5 anos foi de -14,66%, entre 02/04/2024 e 05/12/2024. O fundo também enfrenta riscos de liquidez, especialmente em ativos de longo prazo, e riscos cambiais em contratos atrelados a moeda estrangeira, se houver.

A volatilidade anualizada do ALZR11 nos últimos 12 meses, até 30/10/2026, foi de 10,40%, classificada como baixa. O beta de 0,18 contra o Ibovespa indica que o fundo tende a ter movimentos de preço menores que os do índice, na mesma direção, o que é comum para FIIs com foco em renda e contratos de longo prazo. A maior queda em 5 anos foi de -14,66%, ocorrida entre o pico em 02/04/2024 e o ponto mais baixo em 05/12/2024. Para monitorar oscilações de preço, é possível configurar alertas de preço no app, que notificam quando a cota atinge um valor definido.